Kurzzeitvermietung an der Costa del Sol: das neue zentrale Register und warum Aktualität zählt

Von Ignacio Capote Cánovas - Octubre 2026

Wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie durch Kurzzeitvermietung rentabel zu machen, haben 2025 und 2026 die Regeln verändert. Das soll keine Angst machen, sondern verhindern, dass Sie von den Plattformen genommen werden oder eine Strafe kassieren. Hier ohne Fachchinesisch.

Was sich geändert hat. Das Königliche Dekret 1312/2024, veröffentlicht im Amtsblatt am 24. Dezember 2024, schuf das zentrale digitale Mietfenster und eine Mietregistrierungsnummer (NRA) für Kurzzeitvermietungen. Es trat am 2. Januar 2025 in Kraft, ist aber seit dem 1. Juli 2025 operativ. Seit diesem Datum entfernen Plattformen wie Airbnb oder Booking Inserate ohne gültige Registrierungsnummer. Die Vorschrift setzt die EU-Verordnung 2024/1028 um, kommt also aus Europa und bleibt in der einen oder anderen Form.

Die Wende 2026. Hier der Teil, den eine gute Kanzlei erklärt und eine Allerwelts-Website nicht: 2026 hat das Oberste Gericht das Verfahren der zentralen Registrierungsnummer des RD 1312/2024 wegen Kompetenzüberschreitung für nichtig erklärt, während das zentrale digitale Fenster bestehen bleibt. Ergebnis: Der Rahmen wird neu geordnet. Die europäische Registrierungspflicht besteht weiter, aber das konkrete „Wie" wird neu aufgesetzt. Für Sie bedeutet das: Prüfen Sie die Lage zum Zeitpunkt der Vermietung, verlassen Sie sich nicht auf einen sechs Monate alten Ratgeber.

Und die andalusische Ebene. Zusätzlich zum staatlichen Register regelt Andalusien die Ferienwohnungen (VFT), mit eigener Eintragung und regionalen Anforderungen. Und es gibt eine dritte Ebene, die viele vergessen: Ihre Eigentümergemeinschaft. Seit der Reform von 2019 erlaubt Artikel 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes der Gemeinschaft, mit Dreifünftelmehrheit die Ferienvermietung zu beschränken oder an Bedingungen zu knüpfen. Prüfen Sie die Satzung, bevor Sie in eine Renovierung investieren.

Rechtliche Analyse. Das vollständige Bild sind drei Ebenen, die zusammenpassen müssen: das staatliche Register (RD 1312/2024 und das Ergebnis des Urteils des Obersten Gerichts), die andalusischen Tourismusregeln (VFT) und die Regeln Ihrer Gemeinschaft (Artikel 17.12 LPH). Hinzu kommt die Steuer: Heute wird die Kurzzeitvermietung über die Einkommensteuer für Nichtansässige besteuert und trägt nur 10% MwSt., wenn Sie hotelähnliche Leistungen erbringen; eine Anhebung auf 21% wurde diskutiert, ist aber nicht beschlossen. Eine Kurzzeitvermietung aufzusetzen, ohne diese Teile zusammenzufügen, führt zu Ärger. Wir sagen Ihnen, ob Sie dürfen, welche Registrierungen Sie heute brauchen und wie besteuert wird, und bringen alles in Ordnung.