Comprar vivienda en la Costa del Sol siendo no residente: lo que conviene saber antes de firmar

Por Ignacio Capote Cánovas - Octubre 2026

Comprar una casa en la Costa del Sol desde fuera de España es más sencillo de lo que parece, pero tiene sus propias reglas. La mayoría de los sustos que vemos en el despacho no vienen de la ley, sino de hacer las cosas en el orden equivocado o de fiarse de quien no defiende tu interés. Vamos a verlo con calma.

Primero, los papeles básicos. Para comprar necesitarás el NIE (tu número de identificación como extranjero) y, en la práctica, una cuenta bancaria en España para los pagos y los impuestos. El NIE se puede tramitar en España o en el consulado de tu país; conviene empezarlo pronto, porque sin él no se firma la escritura.

El recorrido de la compra. Suele ir así: contrato de reserva (retiras la vivienda del mercado), contrato de arras (se entrega una señal, normalmente el 10%, y se fijan las condiciones), y escritura pública ante notario, con la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Las arras más habituales son las penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: si el comprador se echa atrás pierde la señal, y si lo hace el vendedor la devuelve doblada. No es un detalle menor; conviene saber qué tipo de arras se firma.

La parte que de verdad importa: comprobar antes de pagar. Antes de entregar un euro revisamos la nota simple del Registro (artículo 9 de la Ley Hipotecaria) para ver quién es el verdadero titular y si hay hipotecas, embargos o servidumbres. Comprobamos la situación urbanística y las licencias, porque una obra ilegal o fuera de ordenación puede no ser legalizable. Pedimos el certificado de la comunidad de propietarios para no heredar deudas, confirmamos que el IBI está al día y, en obra nueva sobre plano, verificamos el aval de las cantidades entregadas que exige la Ley de Ordenación de la Edificación.

Los impuestos de comprar en Andalucía. La vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo general del 7%. La obra nueva tributa por IVA al 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,2%, en torno al 11,2% en total. A eso se suman notaría, Registro y honorarios, que presupuestamos aparte y por adelantado.

Análisis jurídico. Dos puntos que marcan la diferencia. Primero, la prevención de blanqueo: la Ley 10/2010 obliga a notario y abogado a identificar el origen de los fondos y al comprador real; tenerlo preparado evita bloqueos en la firma. Segundo, la responsabilidad por cargas ocultas: el artículo 1483 del Código Civil protege al comprador frente a gravámenes no aparentes que el vendedor no haya declarado, pero litigar después es caro y lento, así que la verdadera protección es la comprobación previa. Por eso insistimos: un abogado del comprador, independiente de la agencia y del vendedor, no es un gasto, es el seguro de la operación.