Due diligence antes de comprar: las comprobaciones que evitan sustos

Por Ignacio Capote Cánovas - Octubre 2026

La mayoría de los problemas de una compra se evitan con una buena comprobación previa. Comprar sobre la confianza de la agencia o del vendedor es el error más caro que vemos. Una semana de trabajo bien hecha puede ahorrarte años de disgustos.

Lo que miramos antes de que firmes. La nota simple del Registro, para saber quién es el verdadero titular y si hay hipotecas, embargos o servidumbres. La situación urbanística y las licencias, incluida la licencia de primera ocupación, para descartar obras ilegales o fuera de ordenación. El certificado de la comunidad de propietarios, porque las deudas de comunidad afectan al propio inmueble. Que el IBI esté al día. El certificado energético y el estado del edificio. Y que la descripción del Registro coincida con la del Catastro y con la realidad física.

En obra nueva, además. Comprobamos el aval o seguro de las cantidades entregadas a cuenta, y las garantías del promotor.

Y al propio vendedor. Verificamos su identidad, su capacidad, su estado civil y su régimen económico matrimonial, y la validez de los poderes si firma un representante.

Análisis jurídico. Dos normas explican por qué esto importa. El artículo 1483 del Código Civil protege al comprador frente a cargas ocultas no declaradas, pero reclamar después es lento; la protección real es la comprobación previa. Y el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la afección real del inmueble a las deudas de la comunidad del año en curso y de los tres anteriores: si no lo revisas, puedes heredar deudas ajenas. Por eso un abogado del comprador, independiente de la agencia y del vendedor, no es un gasto, es el seguro de la operación.