Impuestos del propietario no residente en la Costa del Sol: lo que se paga cada año

Por Ignacio Capote Cánovas - Octubre 2026

Comprar es un momento; ser propietario es para siempre, o al menos para muchos años. Y tener una vivienda en España sin residir aquí conlleva unas obligaciones fiscales propias que conviene conocer antes de comprar, no cuando llega la primera carta de Hacienda.

El IRNR, aunque no alquiles. El Impuesto sobre la Renta de no Residentes grava a quien tiene un inmueble en España sin residir. Si no lo alquilas, se te imputa una renta: un porcentaje del valor catastral (habitualmente el 1,1% o el 2%, según cuándo se revisó el catastro) sobre el que tributas al 19% si resides en la UE o el EEE, y al 24% en otro caso. Si lo alquilas, declaras el ingreso del alquiler; los residentes en la UE o el EEE tributan al 19% y pueden deducir gastos, y quienes residen fuera, por lo general, tributan al 24% sobre el ingreso bruto, sin deducir.

El IBI, todos los años. Lo fija el ayuntamiento del municipio sobre el valor catastral. En la Costa del Sol el tipo varía de un pueblo a otro; en nuestra web tienes una calculadora orientativa por municipio.

Al vender, dos cosas. El comprador te retiene un 3% del precio a cuenta de tu ganancia, y el ayuntamiento liquida la plusvalía municipal sobre el valor del suelo. Si de la venta no resulta ganancia, ese 3% se te devuelve, pero hay que reclamarlo bien y a tiempo.

Análisis jurídico. La norma de referencia es el Texto Refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004). El punto fino está en la distinción UE/no UE: la posibilidad de que el residente en la UE o el EEE deduzca gastos del alquiler vino de la jurisprudencia europea, que corrigió el trato peor al no residente comunitario. La retención del 3% está en el artículo 25.2 de esa ley y es una garantía de cobro para Hacienda, no un impuesto adicional: si no hay ganancia, se recupera. La clave práctica es coordinar la fiscalidad con la contabilidad y no perder ningún plazo, porque los recargos por presentar tarde son tontos y evitables.